Закон позволяет покупателям квартир в новостройках взыскивать со строительных компаний неустойку за передачу ключей с опозданием. Ее размер определяется как 1/150 ставки рефинансирования Банка России для граждан и 1/300 – для юрлиц за каждый день просрочки и зависит от цены объекта по договору долевого участия (ДДУ).
При этом размер ставки ЦБ РФ, согласно 214-ФЗ, определяется «на день исполнения обязательства», то есть на момент фактического перечисления денег дольщику. На текущий момент эта ставка в России держится на отметке 16%. Таким образом, чем дольше задержка с передачей жилья и чем выше ставка ЦБ РФ, тем больше может оказаться сумма. Об этом сообщает журнал «».
Кроме того, дольщик может получить от девелопера компенсацию за недостатки в квартире, в частности за некачественные окна или отделку (неровные стены, пол, криво положенная плитка). Тут несколько вариантов: можно требовать бесплатно устранить недостатки, компенсировать расходы дольщика на их устранение или соразмерно уменьшить цену по ДДУ.
Покупатель также может рассчитывать на взыскание с девелопера штрафа за отказ добровольно удовлетворить его требования. Размер такой санкции по закону о защите прав потребителей составляет 50% от взысканной в пользу дольщика суммы. Но и тут сумма зависит от усмотрения судьи, предупреждают юристы. Суд может как полностью удовлетворить требование о штрафе, так и незначительно снизить его, до 35–40%.
Также суд может обязать застройщика компенсировать покупателю убытки, например за вынужденный наем жилья на время просрочки передачи купленной квартиры, моральный вред, затраты на юристов и экспертизы, пишет «Профиль».
Сейчас правительство РФ в третий раз решило ввести мораторий на взыскание штрафных санкций и убытков с девелоперов. Он будет действовать с 22 марта по 31 декабря 2024 года, свидетельствует постановление правительства №326.
Новый мораторий несет существенные ограничения для дольщиков в части применения мер ответственности к застройщику за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств, отмечают юристы. Большое количество штрафных опций окажется для них недоступным.
Ключевыми ограничениями станут:
Таким образом, ограничения затронут не только тех, кто будет получать ключи в 2024 году, но и тех, кто уже находится в процессе судебной тяжбы или получения исполнительного листа.
«Все эти правила действуют и для договоров и требований, зафиксированных до мораториев», – цитирует «Профиль» управляющего директора риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Руслана Сырцова.
«Если на данный момент спор рассматривается судом, то период с 22 марта по 31 декабря 2024 года будет исключен судом из расчета неустойки», – приводит пример расчета пени за просрочку передачи объекта юрист Владислав Иващенко.
В частности, постановление правительства ограничивает, но не запрещает начисление пеней за задержку передачи квартиры с июля 2023-го по 22 марта 2024 года. Для расчета пеней будет использоваться ставка ЦБ РФ на день исполнения обязательств, но не выше той, которая была 1 июля 2023 года – 7,5%.
«Для дольщиков это безусловно негативный фактор, однако не повод не обращаться в суд, поскольку, например, если нарушение имело место в период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024-го, когда не действовал мораторий, то дольщик сможет взыскать пени и проценты, начисленные в этот период», – говорит партнер юркомпании a.t.Legal Андрей Торянников. Правда, получить эти суммы дольщик сможет лишь после 31 декабря 2024 года.
Однако не все выплаты в пользу дольщиков замораживаются мораторием. В частности, он не приостанавливает выплату денег дольщикам за возмещение расходов на устранение недостатков в квартире или за соразмерное уменьшение ее цены в ДДУ. То есть в постановлении правительства не указан запрет соразмерного уменьшения цены договора согласно ст. 7 ФЗ-214, а значит, такое возможно, считают юристы.
Также мораторий не замораживает выплаты потраченных дольщиками сумм непосредственно на судебную тяжбу (расходы на экспертизу, юристов), возмещение морального вреда.
Юристы сходятся во мнении: из-за моратория присуждаемые в пользу дольщиков суммы сократятся. В том числе из-за отказа во взыскании «потребительского» штрафа, уменьшенной ставки ЦБ РФ, на основании которой будет производиться расчет, и так далее.
«При заданных параметрах нового моратория размер присуждаемых дольщикам денежных сумм по соответствующим категориям споров снизится в несколько раз», – считает аспирант, приглашенный преподаватель департамента частного права факультета права НИУ ВШЭ Армен Шакарян.
Участники строительного рынка и чиновники надеются, что мораторий пойдет на пользу всему рынку строительства жилой недвижимости и позволит не допустить банкротств компаний.
В пресс-службе Минстроя сообщили, что в рамках реализации упомянутого постановления правительства «будет реализован комплекс мер поддержки социально-экономического характера, который даст возможность снизить финансовую нагрузку на застройщиков и защитить интересы участников долевого строительства».
«Постановление правительства направлено на подстраховку застройщиков на случай перебоев с поставками импортных стройматериалов и технологического оборудования из-за санкций», – цитирует «Профиль» коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева.
По его словам, сейчас российские компании сталкиваются с проблемами по оплате услуг даже в нейтральных странах из-за вторичных санкций. Между тем строительный рынок России все еще зависит от импортного оборудования, особенно высокоскоростных лифтов, что сказывается на сроках ввода жилья. Компенсации и неустойки в этом случае создадут проблемы как для бизнеса, так и для самих дольщиков.
