А именно: гордума Кирова, возможно, нарушает федеральное законодательство, принимая решение об отказе внесения изменений в генплан, согласно договору о КРТ. И такого права у нее нет?
Собственник земельных участков в районе ипподрома ООО «Демант» в суде требует признать решение гордумы Кирова, отклонившей внесение изменений в генплан города, незаконным. А пункт договора, по которому власти города, похоже, освобождаются от всякой ответственности при заключенном договоре комплексного развития территорий - ничтожным.
Чтобы хотя бы приблизительно представить, с какими бюрократическими препонами столкнулась компания, просто посмотрим хронологию событий.
Все началось еще в начале прошлого года: 19 января 2023 года в горадминистрации приняли заявление о заключение договора о КРТ от ООО «Демант».
В феврале 2023 года, казалось, что проблем быть не должно: по плану комплексного развития территорий на ближайшие 4 года в Кирове должны были ввести в эксплуатацию 12 жилых комплексов и районов, среди которых - жилые районы «Мелькомбинатовский» и «Ипподром».
29 мая 2023 года глава горадминистрации Вячеслав Симаков подписывает постановление, по которому власти города фиксируют решение подписать договор о КРТ с ООО «Демант».
16 июня 2023 года горадминистрация и ООО «Демант» заключают договор КРТ в микрорайоне улиц Капитана Плетнева, Ульяновской, Энтузиастов, Архитектора Валерия Зянкина. Согласно документу, договор действует до 2039 года и в нем прописаны работы и мероприятия, которые должна провести каждая из сторон.
Все расходы, в том числе по проектированию, сносу бесхозных построек, переносу пунктов геодезической сети и т. д., ложились на «Демант». А горадминистрация должна была просто обеспечить мероприятия, чтобы внести изменения в генплан, а затем пожинать плоды в виде бесплатных соцобъектов и земельных участков под объектами общего пользования, транспортно-дорожной сети и благоустройства (а это парки и скверы, общей площадью более 17 тыс кв.метров). В пересчете - это почти 2,5 футбольных поля.
Помимо этого, в договоре КРТ предусмотрено, что горадминистрация также безвозмездно получает земельные участки для еще одного детсада и взрослой поликлиники, а также всю проектно-сметную документацию на строящиеся здесь объекты.
Согласно договору КРТ, плотность застройки должна была составлять 2,03, а этажность будущих домов — не более 17. Здесь могли бы найти дом более 11 тысяч кировчан! К слову, эксперты строительного рынка предсказывали и снижение стоимости квадратного метра, а значит и более доступные квартиры в новых домах для людей, если бы ЖК в этом квартале начали строить.
Компания в рамках договора построила бы два детсада и детскую поликлинику, которые затем бесплатно перешли бы в собственность города вместе с земельными участками. А еще школу, спорткомплекс почти на 20 тыс кв.метров, где были бы спортзалы, футбольные площадки, теннисные корты и бассейн, а также провели бы благоустройство территорий.
Однако в договоре оказался еще один пункт 4.3, который, если в него вчитаться, превращает документ чуть ли не в «филькину грамоту»: «В случае невнесения Кировской городской думой изменений в генеральный план <...>, настоящий договор прекращает свое действие и расторгается». А убытки лежат на той стороне, которая их понесла и сторонами друг другу не возмещаются.
То есть по факту, потратив миллионы рублей, любая компания, заключившая с горадминистрацией договор КРТ, оказывается без права что-либо решить или исправить. А власти города «красиво умывают руки», просто потому, что гордума отказала. Гордума, которая в договоре не принимает никакого участия и не берет на себя никакие обязательства.
Учитывая заинтересованность властей в развитии города и реализации закона о КРТ, да еще и отсутствие прецедентов (до ситуации с ООО «Демант»), такие документы подписали все стройкомпании, которым гордума почему-то одобряла внесение изменений в генплан без особых проблем.
Получается, что сам механизм КРТ стал этаким казино, в котором, до настоящего момента, везло всем, кроме «Деманта».
Дальше — больше: 28 июня 2023 года власти города устроили заседание рабочей группы при администрации Кирова по рассмотрению предложений о внесении изменений в генплан.
Председателем этого органа указан сити-менеджер Вячеслав Симаков, а в составе работали председатель гордумы — мэр Кирова Елена Ковалева, депутаты Юрий Шлемензон и Андрей Березин, а также руководитель управления строительства и архитектура горадминистрации Елена Донскова. Присутствовали на заседании 15 человек. И, судя по протоколу, никаких нареканий в адрес компании сказано не было — всех все устраивало.
Зафиксировано: по итогам работы группы было принято решение согласится с предложением о внесении изменений в генплан в части установления в отношении четырех земельных участков функциональной зоны застройки многоэтажными жилыми домами в рамках реализации договора КРТ (по инициативе правообладателя земельных участков).
Также в протоколе указано: подготовить проект по внесению изменений в генплан при условии включения мероприятий по строительству объектов транспортной инфраструктуры (участков улично-дорожной сети), необходимых для функционирования планируемой к преобразованию территории, в программы комплексного развития транспортной инфраструктуры Кировской области.
Управление градостроительства и архитектуры горадминистрации, в свою очередь, что также задокументировано, должны были направить в правительство региона запросы о возможности бюджетного финансирования строительства автодорог к будущему микрорайону.
7 июля 2023 года в адрес «Демант» от горадминистрации приходит письмо, в котором зафиксировано согласие рабочей группы с предложением компании по внесению изменений в генплан.
11 сентября 2023 года Симаков получает сводное заключение о согласовании проекта изменений в генплан из облправительства за подписью зампреда Алексея Жердева и министра строительства Кировской области Юрия Береснева.
20 сентября 2023 года предложение компании было рассмотрено на заседании постоянной комиссии по строительству, благоустройству и развитию инженерной инфраструктуры Гордумы. На комиссии большинством голосов принято решение включить вопрос о внесении изменений в генплан города с целью реализации проекта КРТ в повестку заседания городских депутатов.
Но что-то пошло не так, и в день заседания гордумы, 27 сентября 2023 года, то есть буквально через 7 дней после «одобрямс», глава горадминистрации Вячеслав Симаков инициировал снятие вопроса по КРТ...
2 ноября 2023 года сити-менеджер вдруг инициирует проведения публичных слушаний по внесению изменений в генплан для реализации КРТ. Напомним: в федеральном законодательстве с 2022 года проведение публичных слушаний не предусмотрено. Впрочем, 15 ноября слушания прошли. В них приняли участие более 20 человек. Согласно протоколу от 29 ноября 2023 года, подписанному Донсковой, были внесены предложения и замечания, слушания считаются состоявшимися.
В этот же день «Демант» обращается в следственный комитет с заявлением на Симакова, которого они заподозрили в превышении должностных полномочий и препятствии предпринимательской деятельности, ведь вопрос на думу так и не был вынесен. А сроки для внесения изменений в генплан города к тому моменту практически истекли. И согласно п. 4.3 договора, он автоматически прекращает свое действие, поскольку сроки внесения изменений в генеральный план города Кирова не были соблюдены.
По факту получается: в договоре с самого начала предусмотрено, что власти города не несут никакой ответственности за свое же бездействие?
К слову, тогда же и появились подозрения и версия: на затягивание ситуации, если не сказать, больше — на то, чтобы попросту не дать здесь появится новому микрорайону, влияет одна из крупных строительных компаний региона, увидевшая для себя, в первую очередь, финансовые риски в связи с застройкой этого квартала.
Так или иначе, но по прошествии трех месяцев, а с начала подачи заявления — более года, 28 февраля 2024 года, появляется допсоглашение в договоре, по которому администрация продляет себе сроки по организации мероприятий по внесению изменений в генплан до 30 июня 2024 года.
В апреле 2024 года на заседании гордумы наконец-то вынесли этот вопрос. Однако итоги заседания оказались предрешенными: в дело, похоже, вмешалась некая третья сила. И большинство депутатов проголосовали против внесения изменений в генплан.
Накануне прошли сразу два заседания в арбитражном суде Кировской области по искам компании «Демант». В одном владелец земельных участков требует признать незаконным решение гордумы, а во втором - недействительным п.4.3 договора — того самого пункта, который, вероятно, и позволяет властям города бездействовать безнаказанно.
По первому иску ответчиками выступает и горадминистрация и гордума Кирова. Последняя не посчитала нужным явится на предварительное заседание, ограничившись письменным отзывом, который жестко раскритиковал судья: отзыв гордумы не соответствует рассматриваемому спору.
В суде, в частности, прозвучало: гордума, похоже, вышла за пределы действующего законодательства и не приняла решение, предусмотренное законом. Так что, похоже, в суде предстоит выяснить: что же это было?
В отсутствие представителей гордумы, юристы горадминистрации решили ничего не объяснять суду. При этом суд обратил внимание: в отзыве гордумы нет ни слова о том, какова же процедура принятия решения о внесении изменений в генплан города, чтобы начать реализацию договора о КРТ. Как обозначил судья, суд будет оценивать, имела ли гордума полномочия вообще принимать такое решение.
Представители горадминистарции в свою очередь пояснили, что при отказе внесения изменений в генплан, решение гордума не выносит. И, похоже, поэтому компания после заседания получила лишь протокол заседания, а не какое-либо решение законодательного органа.
В тоже время суд планирует разобраться, насколько и сама горадминистрация поработала с гордумой: какие документы были предоставлены на рассмотрение депутатов и насколько тщательно этот вопрос был ими изучен.
Ведь если посмотреть видеозапись того заседания, то видно: в ходе обсуждения ни у одного из народных избранников не наблюдается пакета документов. Так что пока не известно, чем руководствовалась гордума, решив отказать вносить изменения в генплан. А значит возникают и вопросы к горадминистрации: насколько орган местного самоуправления исполнил свою часть договора в части качественной подготовки документов. Поэтому суд затребовал весь пакет документации: «Какие документы передавались в гордуму? Давайте посмотрим, что передали, с доказательствами, входящими номерами».
При этом у суда уже есть документальное свидетельство положительного заключения правительства региона и прокуратуры.
Интересно и другое: факт, что представители муниципального образования не спешили, мягко говоря, взаимодействовать с гордумой, не говоря уже о том, чтобы защищать договор о КРТ, ведь именно со стороны и, так сказать, по инициативе, муниципалитета вопрос внесения изменений в генплан не выносился на рассмотрение законодательного органа.
А поскольку договор между муниципалитетом и «Демантом» был заключен, это уже не право, а обязанность властей вносить изменения в генплан. Отсюда и закономерный вопрос, который возник у суда: а каков вообще регламент по этому вопросу между горадминистрацией и думой?
Второй иск связан с пунктом договора о КРТ 4.3, который, похоже, ущемляет охраняемые законом интересы той стороны, на защиту которой эта норма направлена и вообще является несправедливым условием.
Администрация поставлена в заведомо лучшее положение при нарушении условий договора, чем она находилась бы при надлежащем исполнении договора о КРТ.
А ведь именно это и произошло: власти города никоим образом не ответили за то, что в прошлом году так и не вынесли на рассмотрение думы вопрос о внесении изменений в генплан. И попросту ждали, пока все сроки подойдут к концу. Скорее всего, все было бы забыто, не обратились тогда «Демант» в следственный комитет.
Как было озвучено в суде, пункт 4.3. навязан при заключении договора и его условия должны быть квалифицированы как ничтожные, ведь компания не имела возможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании положений договора относительно средств и сроков выполнения властями города мероприятий по внесению изменений в генплан.
Также было указано: в договоре нет пункта, по которому горадминистрация несет ответственность в случае нарушения его условий. А это, в свою очередь, несправедливо по отношению к компании, ведь в случае с «Демантом» можно заподозрить недобросовестное поведение горадминистрации при исполнении договора о КРТ — горадминистрация бездействовала год.
Кстати после заседания думы, горадминистрация не стала принимать на себя никаких обязательств по исправлению или доработке проектов и, похоже, перестала вообще контактировать с «Демантом».
Так, например, 22 мая, то есть спустя почти месяц после решения думы, на заседании рабочей группы компания указала на незаконность бездействия администрации и незаконность решения депутатов, категорически при этом возражая против расторжения договора. Но власти города, похоже, решили не реагировать на это и 30 мая просто направили выписку из протокола заседания рабочей группы по КРТ. В ней было указано: «с учетом прекращения действия договора и его расторжения с 30.06.2024…рекомендовать администрации города Кирова направить в адрес ООО «Демант» выписку № 2 из протокола заседания Кировской городской Думы от 24.04.2024».
То есть все, что получил инвестор — это бумажки...
Сторона ответчика, конечно, не признает требования истца. Но соглашается: кроме «Деманта» ни с одним застройщиком так не поступали. Более того: возникает вопрос, а есть ли такие пункты, позволяющие властям бездействовать при заключении договора о КРТ, в других регионах?
Суд, выслушав доводы сторон, решил привлечь в качестве третьей стороны Кировскую гордуму. Слушания по этим искам будут продолжены уже только в октябре.
